Nel mercato delle locazioni residenziali in Italia, ottimizzare la tassazione sui redditi da affitto è una delle principali priorità per ogni proprietario. Le normative fiscali offrono diversi strumenti per ridurre in modo legale il peso delle imposte, privilegiando alcune tipologie contrattuali e regimi fiscali. Il giusto contratto e la corretta scelta del regime di tassazione possono infatti portare a un risparmio fiscale notevole, aumentando la redditività dell’investimento immobiliare.
Le alternative contrattuali: canone libero vs. canone concordato
Il sistema italiano prevede due principali tipologie di contratto di affitto:
- Contratto a canone libero (4+4 anni): il proprietario e l’inquilino stabiliscono liberamente l’importo del canone. È il formato più diffuso, ma meno vantaggioso a livello fiscale.
- Contratto a canone concordato (3+2 anni, transitorio, studenti universitari): il canone è calcolato secondo parametri decisi da accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. Il contratto di locazione concordato permette di accedere alle più significative agevolazioni fiscali oggi disponibili.
Optare per un contratto a canone concordato offre diverse agevolazioni fiscali, anche se, talvolta, il canone risulta leggermente inferiore rispetto a quello di mercato. Tuttavia, il risparmio sulle tasse può ampiamente compensare la differenza, soprattutto nelle città ad alta densità abitativa.
Cedolare secca: cos’è e quando conviene
Tra le forme di tassazione previste sui canoni da locazione, la più vantaggiosa per i piccoli proprietari resta la cedolare secca. Questo regime opzionale permette di sostituire l’imposizione ordinaria IRPEF, l’imposta di registro e quella di bollo con un’unica aliquota agevolata, eliminando anche alcuni adempimenti burocratici.
Aliquote e tipologie contrattuali
- Per i contratti a canone libero, l’aliquota della cedolare secca è del 21% sull’intero canone annuo.
- Per i contratti a canone concordato, l’aliquota scende al 10%, a condizione che l’immobile sia ubicato in comuni ad alta tensione abitativa (Città metropolitane, capoluoghi di provincia, comuni limitrofi, e comuni colpiti da calamità naturale).
Facciamo un esempio pratico: se si affitta un appartamento con contratto a canone concordato in cedolare secca al 10%, su 8.400 euro di canone annuale si pagheranno solo 840 euro di tasse, contro i 1.764 euro circa con la tassazione ordinaria IRPEF più addizionali per chi ha aliquota marginale media del 21%.
Calcolo delle imposte: differenze tra i regimi fiscali
La scelta della tipologia di contratto e della modalità di tassazione incide in modo sostanziale sull’imposizione fiscale:
- Con la tassazione ordinaria (IRPEF): il 95% del canone di locazione percepito viene sommato al reddito complessivo e tassato secondo gli scaglioni IRPEF (dal 23% al 43%), più addizionali regionali e comunali. Si aggiungono imposta di registro (2% annuo) e bollo (16 euro ogni 4 pagine).
- Con contratto a canone concordato e regime ordinario: la base imponibile scende al 70% del canone percepito, riducendo indirettamente la tassazione.
- Con cedolare secca al 21%: si paga un’imposta fissa del 21% sull’intero importo, senza imposta di registro e bollo.
- Con cedolare secca al 10%: si paga solo il 10% del canone, nessun registro o bollo, riduzione IMU del 25% per immobili in comuni ad alta tensione abitativa.
Questa ultima opzione è oggettivamente il “contratto che fa pagare meno tasse legalmente” per la maggior parte dei proprietari, a patto che il canone sia coerente con gli accordi territoriali e che l’immobile si trovi in uno dei comuni previsti dalla normativa.
Ulteriori vantaggi fiscali per i proprietari
Oltre alla riduzione diretta delle imposte sul reddito, il canone concordato in regime di cedolare secca comporta ulteriori risparmi:
- Riduzione IMU del 25%, applicabile dove l’immobile non costituisca abitazione principale e si trovi in comuni ad alta tensione abitativa.
- Possibilità di registrare contratti transitori o per studenti universitari con le stesse agevolazioni sulle aliquote.
- Maggiore appetibilità per l’inquilino, grazie alle detrazioni fiscali sul canone e a canoni più accessibili.
- Minor rischio di contenzioso: una parte delle somme risparmiate possono essere destinate all’adeguamento o alla manutenzione dell’immobile, migliorando il rapporto proprietario-inquilino.
Questi vantaggi rendono il contratto a canone concordato con cedolare secca la soluzione preferita per chi desidera massimizzare il rendimento netto del proprio investimento senza esporsi a rischi di elusione o evasione.
Procedura per cambiare il contratto e dimezzare le tasse
Molti proprietari pensano erroneamente che sia necessario attendere la scadenza naturale di un contratto a canone libero per passare a canone concordato. In realtà, è possibile stipulare un nuovo contratto con le condizioni più favorevoli anche in presenza dello stesso inquilino, previa risoluzione consensuale del precedente accordo.
Il passaggio da un contratto a canone libero a uno concordato consente già dal primo anno di dimezzare la tassazione. Prendendo come riferimento un affitto di 500 euro al mese, con contratto libero in cedolare secca si pagano circa 1.260 euro/anno; passando a contratto concordato con cedolare secca al 10%, le imposte scendono a 600 euro/anno, generando il corrispettivo di un mese di affitto netto in più a fine anno.
Passaggi chiave
- Verificare la presenza di accordi territoriali aggiornati per il proprio comune.
- Richiedere, se necessario, assistenza alle associazioni di categoria per la redazione del contratto e il calcolo del canone massimo/minimo.
- Procedere alla firma del nuovo contratto stipulando la modalità “cedolare secca”.
- Registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate esclusivamente in via telematica per i regimi agevolati.
Questa procedura è completamente legale e rappresenta la best practice oggi riconosciuta anche dai principali professionisti del settore immobiliare.
Per chi possiede immobili di interesse storico o situati nei centri storici delle grandi città, esistono ulteriori agevolazioni fiscali che permettono di abbattere la base imponibile fino al 35% e al 65% rispettivamente, generando un abbattimento di imposta ancora maggiore nel rispetto della normativa vigente.
Grazie ad un’attenta pianificazione e alla conoscenza degli strumenti offerti dalla legislazione, ogni proprietario può ottimizzare il rendimento netto del proprio immobile, scegliendo il contratto che assicura il massimo risparmio fiscale senza rischi. La soluzione più efficace e universalmente riconosciuta resta il canone concordato con opzione cedolare secca al 10%, valido sia per locazioni ordinarie che per affitti a studenti e contratti brevi, ove possibile.
